قراردادهای عمرانی و مسائل حقوقی آن

قرارداد چیست

قرارداد سندی معتبر می باشد، که شرح مسئولیت‏ ها، وظایف، اختیارات و حقوق طرف‏ های درگیر را در قبال یکدیگر به‌ صورت کامل تعیین و برای آن ضمانت قانونی ایجاد و در صورت وجود اختلاف نظر نیز راهکار مناسب ارائه می‏ نماید.قراردادهای عمرانی شامل توافقاتی هستند که بین کارفرما و پیمانکار جهت اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز، زیرساختی و عمرانی بسته می‌شوند. این قراردادها چارچوب حقوقی و فنی اجرای پروژه را تعیین کرده و شامل جزئیات مربوط به طراحی، ساخت، نظارت، پرداخت‌ها و حل اختلافات هستند.

• افراد در گیر در یک پروژه

در یک پروژه عمرانی سه عامل اصلی درگیر عبارت‌اند از: کارفرما، مشاور  و پیمانکار ( مجری) که بنا بر اقتضای پروژه و شرایط کاری کارفرما میتوانند مدیریت طرح یا پروژه در کنار خود داشته باشند.

مطابق با نشریه 4311 یا شرایط عممی پیمان تعاریف ارکان درگیر در یک پروژه به شرح زیر می باشد:

• كارفرما : شخصيت حقيقي يا حقوقي كه صاحب كار بوده و اجراي عمليات موضوع پيمان را براساس اسناد و مدارك معين به پيمانكار واگذار مي نمايد و امضا كننده يك طرف قرار داد مي باشد .
• مهندسين مشاور: شخصيت حقيقي يا حقوقي است كه براي انجام مطالعات اوليه تهيه نقشه هاي اجرائي و نظارت بر حين اجراي كار، از جانب كارفرما انتخاب مي گردد.
• پيمانكار: شخصيت حقيقي يا حقوقي است كه اجراي عمليات موضوع پيمان را براساس اسناد و مدارك معين به عهده مي گيرد و امضا كننده طرف ديگر پيمان است.

ساختار کلی یک قرارداد عمرانی:

1. مشخصات طرفین:
   اطلاعات دقیق کارفرما (سازمان دولتی، خصوصی یا شخصی) و پیمانکار (شرکت یا فرد).
2. موضوع قرارداد:
   تعریف دقیق و شفاف پروژه شامل توضیحات فنی، نقشه‌ها و مستندات مرتبط.
3. مدت قرارداد:
   زمان شروع، مدت اجرای پروژه و تاریخ تحویل نهایی.
4. مبلغ قرارداد و شرایط پرداخت:
   نحوه پرداخت‌ها (پیش‌پرداخت، اقساط، نهایی) و تضمین‌های مالی.
5. تعهدات طرفین:
   وظایف کارفرما (مانند تأمین زمین و مجوزها) و پیمانکار (مانند اجرای پروژه طبق استانداردها).
6. ضمانت‌نامه‌ها:
   ضمانت پیش‌پرداخت، حسن اجرای کار و نگهداری.
7. مدیریت تغییرات:
   چگونگی اصلاح یا تغییر در محدوده پروژه و تأثیرات آن بر زمان و هزینه.
8. حل اختلاف:
   روش‌های حل اختلاف مانند داوری، هیئت حل اختلاف یا ارجاع به مراجع قضایی.
9. شرایط فسخ:
   مواردی که می‌توان قرارداد را خاتمه داد.
10. پیوست‌ها:
    شامل نقشه‌ها، مشخصات فنی، استانداردها و سایر اسناد تکمیلی.

این ساختار به وضوح تعهدات، انتظارات و الزامات طرفین را مشخص می‌کند و از بروز اختلافات جلوگیری می‌نماید.

طبقه بندی قراردادها

پروژه های عمرانی متناسب با دیدگاه هایی که قرار است واگذار گردند دسته بندی می گردند که هر کدام از این دسته بندی متناسب با قراردادی که نگارش می گردد شرح وظایف و اختیارات هر یک از طرفین قرارداد را تعیین و با قراردادهای دیگر متفاوت می سازد.

• طبقه بندی قرارداد به روش اجرایی

در این طبقه بندی مطابق با نحوه اجرا و شکل شمایلی که قرار می باشد کار اجرا گردد نسبت به واگذاری کار و قرارداد اقدام می گردد. در ادامه با انواع روش های اجرایی آشنا خواهیم شد.

روش تک عاملی یا امانی- In-House

در این روش کارفرما متناسب با دانش فنی و نیروهای متخصص و امکاناتی که دارد  کلیه مصالح و ماشین آلات را تهیه می نماید و در کنار آن نیز مدیریت اجرا هم انجام می دهد. این روش یکی از قدمی ترین روشهای قراردادی محسوب می گردد. در این روش کارفرما معمولا کار را به قمستهای کوچک و به گروه های متخصص خود واگذار می نماید. در این روش سرپرستی، نظارت ها و کنترل ها توسط نفرات کارشناس صورت می پذیرد.

تنظیم این نوع قراردادها براساس قمیت واحد یا با مصالح و یا بدون مصالح می باشد و در صورتی که قرار باشد کار بدون مصالح واگذار گردد خریدها از طریق 3 عدد استعلام قیمت متناسب با نوع مصالح توسط کادر کارفرما تهیه و در نهایت کارفرما خریداری می نماید.

روابط سازمانی روش تک عاملی یا امانی- In-House

در این نوع قرارداد، کارفرما خود مسئول تهیه منابع، نیروی کار و مدیریت پروژه است و پیمانکار تنها خدمات مشخصی ارائه می‌دهد.

• ویژگی‌ها:
  در این نوع قرارداد، کارفرما (معمولاً دولت یا یک نهاد عمومی) کنترل کامل پروژه را در دست دارد و مسئول تأمین مواد، تجهیزات، نیروی کار و مدیریت پروژه است.
• موارد استفاده:
  • پروژه‌های کوچک یا در شرایط اضطراری.
  • پروژه‌هایی که در آن منابع پیمانکاران محلی محدود باشد.
• مزایا:
  • کنترل کامل کارفرما بر پروژه.
  • امکان استفاده بهینه از منابع موجود.
• معایب:
  • نیاز به مدیریت و نظارت بسیار قوی.
  • احتمال افزایش هزینه و تأخیر در صورت ضعف مدیریت.

روش دو عاملی (طرح – ساخت)

در این نوع قرارداد،  کارفرما صرفاً با یک منبع واحد مسئولیت ارتباط دارد و خود نیز به دسته زیر تقسیم می گردد.

• روش طرح و ساخت توام DB : Design-Build
• روش طرح ساخت کلیدگردان یا کلید در دست Turn Key
• روش طراحی، تدارک و ساخت EPC

روش طرح و ساخت توام    DB : Design-Build

در این نوع قرارداد کارفرما یا بصورت انفرادی و یا بصورت همراهی با شرکت مشاور پروژه را تا مرحله طراحی ابتدایی، توجیه فنی و اقتصادی می رساند و بعد از آن با برگزاری مناقصه کلیه کارهای باقیمانده و تکمیلی را جهت اجرای نهایی واگذار می نماید. در این حالت کارفرما حق نظارت را در اختیار خود قرار می دهد.

روابط سازمانی روش طرح و ساخت توام    DB : Design-Build

در این نوع قرارداد، پیمانکار مسئولیت طراحی و اجرای پروژه را برعهده دارد.

• ویژگی‌ها:
  پیمانکار مسئولیت طراحی و ساخت پروژه را بر عهده می‌گیرد، و کارفرما تنها الزامات کلی را تعیین می‌کند.
• مزایا:
  • سرعت بیشتر در اجرای پروژه.
  • مسئولیت واحد برای پیمانکار.
• معایب:
  • کاهش کنترل کارفرما بر طراحی جزئیات.
  • احتمال محدود شدن رقابت در مراحل طراحی.
• کاربرد:
  پروژه‌های با زمان‌بندی فشرده.

روش طرح ساخت کلیدگردان یا کلید در دست Turn Key

قرارداد طرح و ساخت کلیدگردان (Turnkey)، یا قرارداد کلید در دست، نوعی قرارداد است که در آن پیمانکار متعهد می‌شود کلیه مراحل طراحی، اجرا، تأمین تجهیزات، و تکمیل پروژه را به‌طور کامل انجام دهد و در پایان پروژه، یک محصول یا تأسیسات آماده بهره‌برداری را به کارفرما تحویل دهد. به عبارتی، پیمانکار پروژه را به شکلی تحویل می‌دهد که تنها کافی است کارفرما “کلید” را بچرخاند و از پروژه بهره‌برداری کند.

ویژگی‌های اصلی قرارداد کلیدگردان (Turnkey):

1. محدوده کاری پیمانکار:

پیمانکار موظف است کلیه امور مربوط به پروژه را انجام دهد، شامل:

• طراحی: تهیه نقشه‌ها، مشخصات فنی و طراحی کلی و جزئی پروژه.
• تأمین تجهیزات: خرید و تأمین کلیه تجهیزات، ماشین‌آلات و مصالح لازم.
• ساخت و نصب: اجرای عملیات ساخت‌وساز و نصب تجهیزات.
• راه‌اندازی و تحویل: آزمایش، راه‌اندازی و تحویل نهایی پروژه آماده بهره‌برداری.

2. مسئولیت‌ها:

• پیمانکار:
  • پیمانکار مسئولیت کامل طراحی، اجرا، و تحویل پروژه را بر عهده دارد.
  • در این قرارداد، پیمانکار خود تمام مراحل پروژه را مدیریت می‌کند و کارفرما کمتر درگیر جزئیات می‌شود.
• کارفرما:
  • کارفرما تنها الزامات کلی پروژه (مانند ظرفیت، اهداف و نیازها) را مشخص می‌کند و نظارت کلان دارد.

مزایا و معایب قرارداد کلیدگردان:

مزایا:

1. مسئولیت واحد:
   پیمانکار تمامی مراحل پروژه را بر عهده دارد و کارفرما با یک طرف قرارداد سروکار دارد.
2. کاهش ریسک کارفرما:
   پیمانکار مسئول کیفیت، هزینه و زمان اجرای پروژه است.
3. سرعت اجرای پروژه:
   زمان اجرای پروژه به دلیل هماهنگی بهتر مراحل مختلف کاهش می‌یابد.
4. پروژه آماده بهره‌برداری:
   کارفرما بدون نیاز به مداخله در جزئیات، پروژه‌ای کامل و آماده بهره‌برداری دریافت می‌کند.

معایب:

1. کنترل محدود کارفرما:
   کارفرما نظارت کمتری بر جزئیات طراحی و اجرا دارد.
2. هزینه بالاتر:
   این نوع قراردادها معمولاً گران‌تر هستند زیرا پیمانکار تمامی ریسک‌ها را به عهده می‌گیرد.
3. نیاز به پیمانکاران حرفه‌ای:
   موفقیت پروژه به توانایی و تخصص پیمانکار بستگی دارد.

 

کاربردهای قرارداد کلیدگردان:

این نوع قرارداد برای پروژه‌های بزرگ و پیچیده که نیاز به طراحی، اجرا و تأمین تجهیزات دارند، بسیار مناسب است، مانند:

• احداث نیروگاه‌ها.
• پروژه‌های نفت و گاز و پتروشیمی.
• ساخت بیمارستان‌ها یا مراکز صنعتی.
• پروژه‌های زیرساختی مانند آب‌شیرین‌کن‌ها.

روش طراحی، تدارک و ساخت –  EPC

قرارداد EPC مخفف کلمه Engineering Procurement Construction می‌باشد که منظور از آن این است که کار طراحی و تأمین تجهیزات و اجرای پروژه را به پیمانکار سپرده و کل مسئولیت‌های مدیریت اجرا و کنترل کیفی پروژه به عهده پیمانکار است.

روابط سازمانی روش طراحی، تدارک و ساخت –  EPC

• ویژگی‌ها:
  پیمانکار تمام مراحل مهندسی، تهیه تجهیزات و اجرای پروژه را بر عهده دارد و در پایان، پروژه آماده بهره‌برداری را تحویل می‌دهد.
• مزایا:
  • کارفرما تنها با یک پیمانکار در ارتباط است.
  • کاهش تأخیر و تناقضات.
• معایب:
  • نیاز به پیمانکاران باتجربه و بزرگ.
  • هزینه اولیه بالاتر.
• کاربرد:
  پروژه‌های بزرگ و پیچیده نظیر نیروگاه‌ها، پالایشگاه‌ها، یا پروژه‌های صنعتی.

روش متعارف سه عاملی یا سنتی

قراردادهای سه عاملی یکی از متداول‌ترین انواع قراردادهای عمرانی هستند که در آن سه طرف اصلی درگیر پروژه هستند: کارفرما، پیمانکار، و مشاور. در این نوع قراردادها، هر یک از طرفین نقش مشخصی دارند که برای تضمین کیفیت و اجرای موفقیت‌آمیز پروژه ضروری است. این روش به این صورت می باشد که ابتدا کارفرما طراحی را توسط یک مجموعه با نام مشاور واگذار که پس از طراحی و فراهم ساختن مقدمات مناقصه، کار را جهت اجرا از طریق مناقصه به مجموعه سوم با نام پیمانکار واگذار می نماید که در این روش مسئولیت تامین منابع مالی بر عهده پیمانکار و مسئولیت نظارت نیز  برعهده کارفرما و یا مشاور می باشد.

روابط سازمانی روش متعارف سه عاملی یا سنتی

مشخصات و ساختار قرارداد سه عاملی

1. طرفین قرارداد:

1. کارفرما (Employer):
   • تأمین‌کننده منابع مالی پروژه و مالک نهایی.
   • وظایف اصلی:
     • تهیه بودجه و تضمین‌های مالی.
     • ارائه زمین و مجوزهای لازم.
     • تصویب نهایی اسناد و مراحل پروژه.
2. مشاور (Consultant):
   • مسئول طراحی، نظارت و مدیریت پروژه به نمایندگی از کارفرما.
   • وظایف اصلی:
     • تهیه اسناد و نقشه‌های فنی.
     • نظارت بر اجرای پروژه.
     • تأیید صورت‌وضعیت‌های پیمانکار.
     • مدیریت تغییرات فنی.
3. پیمانکار (Contractor):
   • مجری عملیات اجرایی پروژه براساس طراحی‌ها و دستورالعمل‌های مشاور.
   • وظایف اصلی:
     • تأمین مصالح و تجهیزات.
     • اجرای پروژه مطابق با مشخصات فنی.
     • تحویل پروژه در زمان و بودجه تعیین‌شده.

2. مشخصات کلیدی قرارداد:

1. تعریف دقیق نقش‌ها:
   هر طرف در قرارداد سه عاملی نقش مشخصی دارد که مانع تداخل وظایف می‌شود:
   • کارفرما: نقش مدیریتی و نظارتی.
   • مشاور: نقش فنی و نظارتی.
   • پیمانکار: نقش اجرایی.
2. تعهدات و مسئولیت‌ها:
   • پیمانکار موظف به اجرای پروژه طبق اسناد طراحی‌شده توسط مشاور است.
   • مشاور به‌عنوان نماینده کارفرما، کیفیت و زمان‌بندی پروژه را کنترل می‌کند.
3. ضمانت‌نامه‌ها:
   پیمانکار باید ضمانت‌نامه‌هایی مانند:
   • حسن انجام کار.
   • ضمانت پیش‌پرداخت.
   • ضمانت نگهداری.
4. مستندات و پیوست‌ها:
   • نقشه‌های طراحی‌شده توسط مشاور.
   • مشخصات فنی و استانداردهای اجرایی.
   • زمان‌بندی پروژه.
5. نحوه پرداخت:
   معمولاً پرداخت به پیمانکار براساس پیشرفت کار و تأیید مشاور صورت می‌گیرد.
6. مدیریت تغییرات:
   تغییرات فنی باید توسط مشاور بررسی و تأیید شود و به کارفرما اطلاع داده شود.
7. روش حل اختلاف:
   اختلافات بین پیمانکار و مشاور یا کارفرما معمولاً از طریق:
   • مذاکره،
   • داوری،
   • یا مراجع قضایی حل می‌شود.

مزایا و معایب قرارداد سه عاملی

مزایا:

• شفافیت در نقش‌ها و مسئولیت‌ها.
• نظارت تخصصی توسط مشاور.
• کاهش ریسک کارفرما از طریق واگذاری نظارت به مشاور.

معایب:

• احتمال تأخیر در هماهنگی بین سه طرف.
• افزایش هزینه پروژه به دلیل هزینه‌های مشاوره.
• ریسک اختلاف بین پیمانکار و مشاور.

 

روش چهار عاملی یا مدیریتی Construction Management

وش چهار عاملی (مدیریتی) یا مدیریت ساخت (Construction Management) یک روش قراردادی است که در آن پروژه توسط چهار عامل اصلی اجرا و مدیریت می‌شود: کارفرما، مدیر ساخت، مشاور طراحی، و پیمانکار اجرایی. در این روش، نقش کلیدی به مدیر ساخت سپرده می‌شود که وظیفه هماهنگی، برنامه‌ریزی، و نظارت بر کل پروژه را بر عهده دارد.

 

روابط سازمانی روش چهار عاملی یا مدیریتی Construction Management

عوامل اصلی در روش مدیریتی (چهار عاملی)

1. کارفرما (Employer):
   • مالک پروژه که تأمین منابع مالی و تعریف نیازهای کلی پروژه را بر عهده دارد.
   • نقش او بیشتر در تصمیم‌گیری‌های کلان و تأیید مراحل پروژه است.
2. مدیر ساخت (Construction Manager):
   • یک متخصص یا شرکت حرفه‌ای که مسئول برنامه‌ریزی، هماهنگی و مدیریت کلیه فعالیت‌های پروژه است.
   • وظیفه دارد بین کارفرما، مشاور طراحی و پیمانکار هماهنگی ایجاد کند.
3. مشاور طراحی (Design Consultant):
   • تیم یا شرکتی که مسئول طراحی و ارائه نقشه‌های فنی پروژه است.
   • ممکن است در طول اجرای پروژه نیز برای نظارت فنی یا تغییرات طراحی حضور داشته باشد.
4. پیمانکار اجرایی (Contractor):
   • مسئول اجرای عملیات ساخت‌وساز طبق برنامه‌ها و نقشه‌های تهیه‌شده توسط مشاور طراحی است.
   • معمولاً این عملیات به پیمانکاران جزء نیز سپرده می‌شود.

ویژگی‌های کلیدی روش مدیریتی:

1. تمرکز بر مدیریت حرفه‌ای:

• مدیر ساخت نقش محوری در اجرای پروژه دارد و به‌عنوان نماینده کارفرما عمل می‌کند.
• او بر کلیه مراحل پروژه (از طراحی تا ساخت) نظارت و هماهنگی دارد.

2. تفکیک وظایف:

• برخلاف روش‌های دیگر که مسئولیت طراحی و ساخت بر عهده یک پیمانکار است، در این روش مسئولیت‌ها بین چهار عامل به‌طور مشخص تفکیک می‌شوند.

3. انعطاف‌پذیری:

• این روش امکان تغییرات در طراحی و برنامه‌ریزی را در طول پروژه فراهم می‌کند.

4. چندین پیمانکار:

• مدیر ساخت معمولاً اجرای پروژه را به چند پیمانکار جزء واگذار می‌کند تا بهره‌وری و کنترل بهتری داشته باشد.

ساختار قرارداد در روش چهار عاملی:

1. قرارداد مدیر ساخت:
   • قرارداد مستقلی بین کارفرما و مدیر ساخت تنظیم می‌شود.
   • مدیر ساخت به‌صورت مشاوره‌ای یا مدیریتی (با دریافت حق‌الزحمه یا درصدی از هزینه پروژه) به پروژه اضافه می‌شود.
2. قرارداد مشاور طراحی:
   • قرارداد جداگانه‌ای برای طراحی و ارائه نقشه‌ها و اسناد فنی.
3. قرارداد پیمانکار اجرایی:
   • قراردادهای جداگانه با پیمانکاران یا پیمانکاران جزء برای اجرای پروژه.

وظایف مدیر ساخت (Construction Manager):

1. برنامه‌ریزی و زمان‌بندی:
   • تهیه برنامه زمان‌بندی کلان و جزئی برای اجرای پروژه.
2. کنترل هزینه‌ها:
   • نظارت بر بودجه و اطمینان از اجرای پروژه در محدوده مالی تعیین‌شده.
3. هماهنگی تیم‌ها:
   • هماهنگ کردن مشاور طراحی و پیمانکاران اجرایی.
   • حل تعارضات احتمالی بین عوامل پروژه.
4. کنترل کیفیت:
   • اطمینان از اینکه عملیات اجرایی مطابق با استانداردها و مشخصات فنی است.
5. مدیریت مناقصات:
   • کمک به کارفرما در انتخاب پیمانکاران و تأمین‌کنندگان.
6. گزارش‌دهی:
   • ارائه گزارش‌های دوره‌ای به کارفرما درباره پیشرفت کار، هزینه‌ها و مشکلات پروژه.

مزایا و معایب روش چهار عاملی:

مزایا:

1. کنترل دقیق بر پروژه:
   • مدیر ساخت به کارفرما امکان می‌دهد کنترل بهتری بر هزینه، زمان و کیفیت داشته باشد.
2. انعطاف‌پذیری بالا:
   • امکان تغییر در طراحی و برنامه‌ریزی در طول پروژه فراهم است.
3. تقسیم مسئولیت‌ها:
   • تفکیک وظایف بین عوامل مختلف باعث افزایش شفافیت می‌شود.
4. کاهش ریسک کارفرما:
   • مدیر ساخت به‌عنوان یک متخصص حرفه‌ای ریسک‌های مرتبط با مدیریت پروژه را کاهش می‌دهد.

معایب:

1. هزینه اضافی:
   • استخدام مدیر ساخت و چند پیمانکار ممکن است هزینه بیشتری نسبت به روش‌های دیگر ایجاد کند.
2. نیاز به هماهنگی بالا:
   • حضور چند عامل در پروژه نیاز به هماهنگی دقیق دارد، و در صورت ضعف مدیریت، می‌تواند باعث تأخیر شود.
3. پیچیدگی اجرایی:
   • پروژه‌هایی که به روش مدیریتی اجرا می‌شوند به دلیل دخالت چندین عامل ممکن است پیچیده‌تر شوند.

کاربردهای روش مدیریتی (چهار عاملی):

این روش بیشتر برای پروژه‌های بزرگ و پیچیده‌ای که به هماهنگی دقیق و مدیریت حرفه‌ای نیاز دارند، استفاده می‌شود:

• پروژه‌های زیرساختی مانند سدها و پل‌ها.
• احداث بیمارستان‌ها یا دانشگاه‌ها.
• پروژه‌های صنعتی و فناوری.
• پروژه‌های بازسازی یا نوسازی ساختمان‌ها.

نکات کلیدی در روش چهار عاملی:

1. انتخاب مدیر ساخت حرفه‌ای:
   موفقیت پروژه به توانایی و تجربه مدیر ساخت بستگی زیادی دارد.
2. شفافیت در قراردادها:
   قراردادهای جداگانه با مدیر ساخت، مشاور طراحی و پیمانکاران باید دقیق و شفاف باشد.
3. هماهنگی بین عوامل:
   برنامه‌ریزی و ارتباط مؤثر بین تیم‌های مختلف ضروری است.
4. مدیریت ریسک:
   مدیر ساخت باید ریسک‌های مرتبط با زمان‌بندی، هزینه و کیفیت را شناسایی و کنترل کند.

روش  پیمانکاری مدیریت Contracting Management

روش پیمانکاری مدیریت (Contracting Management)، یکی از شیوه‌های اجرایی در پروژه‌های عمرانی و صنعتی است که در آن پیمانکار مدیریت یا پیمانکار مدیریتی (Management Contractor) به‌عنوان نماینده کارفرما عمل کرده و مسئولیت مدیریت، برنامه‌ریزی، و هماهنگی بین پیمانکاران جزء را بر عهده می‌گیرد. در این روش، برخلاف روش‌های سنتی، پیمانکار مدیریتی به‌جای انجام مستقیم عملیات اجرایی، نقش مدیریتی و نظارتی دارد.در روش پیمانکاری مدیریت پیمانکار و یا مجری در پایان هر ماه صورت وضعیت کارکرد خود را به کارفرما ارسال و حق الزحمه خود را بصورت مقطوع و یا درصدی دریافت می نماید.

ویژگی‌های کلیدی روش پیمانکاری مدیریت

1. نقش پیمانکار مدیریتی:

• پیمانکار مدیریتی (Management Contractor) مسئولیت نظارت و مدیریت بر عملیات اجرایی را بر عهده دارد.
• او قراردادهایی را با پیمانکاران جزء برای اجرای بخش‌های مختلف پروژه منعقد می‌کند.

2. قراردادهای چندگانه:

• به جای یک قرارداد کلی با یک پیمانکار عمومی، کارفرما قراردادهای جداگانه‌ای با پیمانکار مدیریتی و پیمانکاران جزء امضا می‌کند.
• پیمانکار مدیریتی مسئولیت مدیریت این قراردادها را دارد.

3. کنترل هزینه و زمان:

• پیمانکار مدیریتی باید پروژه را در چارچوب بودجه و زمان‌بندی مشخص‌شده توسط کارفرما مدیریت کند.

4. انعطاف‌پذیری:

• این روش به کارفرما امکان می‌دهد در طول پروژه تغییراتی در طراحی یا اجرای پروژه اعمال کند.

وظایف پیمانکار مدیریتی (Management Contractor):

1. برنامه‌ریزی:
   • تهیه برنامه زمان‌بندی برای اجرای مراحل مختلف پروژه.
2. مدیریت پیمانکاران جزء:
   • انتخاب پیمانکاران جزء از طریق مناقصه یا مذاکره.
   • نظارت بر عملکرد پیمانکاران جزء و اطمینان از اجرای وظایف آن‌ها.
3. کنترل هزینه‌ها:
   • پایش هزینه‌های پروژه و اطمینان از تطابق با بودجه تعیین‌شده.
4. نظارت بر کیفیت:
   • تضمین اجرای کارها مطابق با استانداردها و مشخصات فنی.
5. ارتباط با کارفرما:
   • ارائه گزارش‌های دوره‌ای به کارفرما درباره پیشرفت پروژه.
6. مدیریت ریسک:
   • شناسایی و کاهش ریسک‌های مرتبط با هزینه، زمان و کیفیت.

ساختار قرارداد در روش پیمانکاری مدیریت

1. قرارداد کارفرما با پیمانکار مدیریتی:
   • پیمانکار مدیریتی به‌عنوان مدیر و هماهنگ‌کننده پروژه منصوب می‌شود.
   • او در قبال مدیریت کل پروژه و نه اجرای مستقیم عملیات، حق‌الزحمه دریافت می‌کند.
   • این حق‌الزحمه ممکن است به‌صورت:
     • مبلغ ثابت.
     • درصدی از هزینه کل پروژه.
2. قرارداد کارفرما با پیمانکاران جزء:
   • پیمانکار مدیریتی معمولاً در انتخاب و عقد قرارداد با پیمانکاران جزء کمک می‌کند، اما قرارداد مستقیماً بین کارفرما و پیمانکاران جزء امضا می‌شود.
3. قرارداد با مشاور:
   • در صورت نیاز، کارفرما قرارداد جداگانه‌ای با مشاور طراحی برای نظارت یا تهیه اسناد فنی امضا می‌کند.

مزایا و معایب روش پیمانکاری مدیریت

مزایا:

1. کنترل بهتر بر پروژه:
   • کارفرما از طریق پیمانکار مدیریتی نظارت بیشتری بر پیمانکاران جزء دارد.
2. انعطاف‌پذیری در طراحی و اجرا:
   • امکان تغییرات در طراحی یا مراحل اجرا بدون تأثیر زیاد بر کل پروژه.
3. زمان‌بندی فشرده:
   • عملیات طراحی و ساخت می‌توانند به‌صورت موازی انجام شوند.
4. کاهش هزینه:
   • حذف پیمانکار عمومی ممکن است هزینه‌ها را کاهش دهد.

معایب:

1. پیچیدگی مدیریتی:
   • نیاز به هماهنگی بالا بین پیمانکار مدیریتی و پیمانکاران جزء.
   • در صورت ضعف در مدیریت، ممکن است پروژه با تأخیر یا افزایش هزینه مواجه شود.
2. نیاز به پیمانکار مدیریتی حرفه‌ای:
   • موفقیت پروژه تا حد زیادی به تجربه و توانایی پیمانکار مدیریتی بستگی دارد.
3. ریسک کارفرما:
   • کارفرما ممکن است به دلیل داشتن قرارداد مستقیم با پیمانکاران جزء، درگیر مشکلات حقوقی یا اجرایی آن‌ها شود.
4. عدم تمرکز در مسئولیت:
   • مسئولیت نهایی کیفیت و زمان‌بندی ممکن است کمتر شفاف باشد.

کاربردهای روش پیمانکاری مدیریت:

این روش برای پروژه‌هایی که نیاز به مدیریت پیچیده و هماهنگی بالا دارند، مناسب است.
نمونه‌ها:

1. پروژه‌های صنعتی بزرگ (کارخانه‌ها، پالایشگاه‌ها).
2. ساخت مراکز تجاری و اداری پیچیده.
3. پروژه‌های زیرساختی مانند راه‌ها و پل‌ها.
4. پروژه‌هایی با بودجه و زمان‌بندی محدود.

 

---

• طبقه بندی قرارداد به روش پرداخت

دسته بندی دیگر روش های عقد قرارداد، نوع پرداخت آن می باشد.

روش پرداخت بصورت مقطوع – Lump Sum

در این نوع قرارداد که قرارداد با قیمت ثابت نیز نامیده می‏شود، یک قیمت کلی باتوجه‌به مشخصات و ابعاد کامل و نوع کار قبل از انجام تشریفات توافق نامه، برآورد و مشخص می‏گردد و کار به‌صورت کلی و یا یکجا با قیمت تعیین شده به پیمانکار واگذار می‏شود.

براساس ابلاغ برنامه بودجه کشور به منظور تسریع در امور اجرای کارهای ساختمانی که سطح زیربنای آنها تا ۴۰۰۰ مترمربع است از آیین نامه و متن پیمان بخشنامه شماره ۱۲۹۹۱۸۸/۹۶ مورخ ۰۴/۵/۹۶ برای انعقاد قرارداد با پیمانکاران استفاده می­ شود.

مبلغ قرارداد براساس مترمربع زیربنای ساختمان و ضریب قیمت واحد پیشنهادی پیمانکار در زیربنا محاسبه می شود

• ویژگی‌ها:
  مبلغ قرارداد از ابتدا ثابت و قطعی تعیین می‌شود. پیمانکار موظف است با همان مبلغ توافق‌شده، پروژه را تکمیل کند.
• مزایا:
  • ساده و شفاف بودن قرارداد.
  • مدیریت ریسک مالی برای کارفرما.
• معایب:
  • احتمال کاهش کیفیت کار در صورت عدم تناسب مبلغ قرارداد با هزینه واقعی.
  • ریسک بالاتر برای پیمانکار.
• کاربرد:
  پروژه‌هایی که محدوده کار و جزئیات کاملاً مشخص و قابل پیش‌بینی باشند.

روش پرداخت براساس فهرست بها

در این روش، مبلغ تعیین شده در قرارداد جمع کل مبالغی خواهد بود که به‌صورت منفرد تجزیه‌وتحلیل شده و یا به‌صورت مقطوع در فهرست‌بها منظور شده است. فهرست‌بها پایه در ایران از طرف معاونت نظارت و راهبری ریاست‌جمهوری تهیه و در آن هزینه انجام کلیه فعالیت‏ها به تفکیک درج می‏گردد.

• ویژگی‌ها:
  پیمانکار براساس قیمت هر واحد کار، مانند متر مربع ساخت یا متر طول جاده، هزینه دریافت می‌کند.
• مزایا:
  • انعطاف‌پذیری در صورت تغییر در محدوده کار.
  • مناسب برای پروژه‌هایی که حجم دقیق کار در ابتدا مشخص نیست.
• معایب:
  • نیاز به مستندسازی دقیق.
  • احتمال افزایش هزینه‌های کلی پروژه.
• کاربرد:
  پروژه‌های بزرگ که بخش‌های مختلف آن حجم متفاوتی از کار دارند.

روش پرداخت براساس اضافه بر هزینه 

در این روش کارفرما هزینه‏ های انجام کار را بعلاوه درصدی که در زمان قرارداد توافق می‏شود، به‌عنوان سود و هزینه بالاسری به پیمانکار پرداخت می‏کند. این روش در زمانی که طراحی به‌صورت کامل انجام نشده باشد و مشخصات فنی نامفهوم، نامشخص و احجام کار قابل‌اندازه‌گیری و محاسبه نباشند، مناسب می‏باشد.

• ویژگی‌ها:
  کارفرما تمام هزینه‌های واقعی پروژه (مانند مواد، نیروی کار، و تجهیزات) را پرداخت می‌کند و درصدی به‌عنوان سود به پیمانکار تعلق می‌گیرد.
• مزایا:
  • مناسب برای پروژه‌های پیچیده که هزینه‌ها از ابتدا مشخص نیست.
  • امکان انعطاف‌پذیری بالا در تغییرات.
• معایب:
  • ریسک افزایش هزینه‌ها برای کارفرما.
  • نیاز به شفافیت و نظارت قوی.
• کاربرد:
  پروژه‌های تحقیقاتی یا پروژه‌های با عدم قطعیت زیاد.

 

---

طبقه بندی قراردادی از لحاظ تامین منابع مالی

منظور از روش‌های تأمین مالی پروژه، روش‌هایی هستند که با به‌کارگیری آنها، ساختار، نوع منابع پولی اعم از نقدی و اعتباری‌، روش بازپرداخت مبالغ استقراضی موردنیاز پروژه مشخص می‌شوند.

قراردادها از لحاظ تأمین منابع مالی به چند دسته مختلف تقسیم می‌شوند که به نوع منابع مالی مورد استفاده برای اجرای پروژه وابسته است. این دسته‌بندی‌ها معمولاً شامل موارد زیر می‌باشند:

1. قراردادهای خود تأمین (Self-financed contracts): در این نوع قراردادها، تأمین مالی پروژه به عهده طرف قرارداد (معمولاً پیمانکار یا کارفرما) است و منابع مالی لازم برای اجرای پروژه از درآمدهای داخلی یا منابع اختصاصی تأمین می‌شود.
2. قراردادهای تأمین مالی خارجی (Externally funded contracts): در این نوع قراردادها، تأمین مالی پروژه از منابع خارجی مانند وام‌ها، کمک‌های مالی، یا سرمایه‌گذاری‌های خارجی انجام می‌شود. این منابع می‌توانند از طریق بانک‌ها، نهادهای مالی بین‌المللی یا سرمایه‌گذاران خصوصی تأمین شوند.
3. قراردادهای شریک‌سازی یا مشارکت عمومی و خصوصی (PPP): در این نوع قراردادها، تأمین مالی پروژه از طریق همکاری بین بخش دولتی و بخش خصوصی صورت می‌گیرد. هر یک از طرفین منابع مالی خود را برای اجرای پروژه به اشتراک می‌گذارند و معمولاً در سود و زیان پروژه شریک هستند.
4. قراردادهای تأمین مالی پروژه‌ای (Project finance contracts): در این نوع قراردادها، تأمین مالی پروژه از طریق منابع اختصاصی و مستقل از طرفین قرارداد صورت می‌گیرد. این نوع قراردادها معمولاً در پروژه‌های بزرگ با ریسک‌های بالا استفاده می‌شود و تأمین مالی به‌طور عمده از طریق بدهی‌های پروژه (مانند وام‌های بلندمدت) انجام می‌شود.
5. قراردادهای اعتباری (Credit-based contracts): در این قراردادها، تأمین مالی از طریق اعتبارات تجاری یا استقراض صورت می‌گیرد. معمولاً پیمانکار از اعتبار خود برای انجام پروژه استفاده می‌کند و پس از تکمیل پروژه، مبلغ قرارداد پرداخت می‌شود.

این دسته‌بندی‌ها کمک می‌کنند تا پروژه‌ها به‌طور مؤثرتر تأمین مالی شوند و ریسک‌های مالی به حداقل برسند.

---

طبقه بندی قراردادی از لحاظ موضوع

قراردادها از لحاظ موضوع به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شوند که به نوع و ماهیت کاری که باید در چارچوب قرارداد انجام شود، بستگی دارد. این دسته‌بندی‌ها می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

1. قراردادهای کار (Employment contracts):
   • این قراردادها بین کارفرما و کارمند بسته می‌شوند و مربوط به شرایط و نحوه کار، حقوق و مزایا، وظایف و مسئولیت‌ها هستند.
   • شامل قراردادهای موقت و دائم، قراردادهای مشاوره‌ای و پیمانی می‌باشند.
2. قراردادهای خرید و فروش (Sale and purchase contracts):
   • این نوع قراردادها معمولاً برای خرید یا فروش کالاها و خدمات به کار می‌روند.
   • شامل خرید کالاها، تجهیزات، مواد اولیه و غیره می‌باشد.
3. قراردادهای پیمانکاری (Contracting agreements):
   • در این قراردادها، یک طرف (پیمانکار) مسئول انجام یک پروژه ساختمانی، مهندسی، یا تولیدی می‌شود.
   • این قراردادها می‌توانند شامل قراردادهای ساختمانی، عمرانی، مشاوره فنی و یا اجرای پروژه‌های خاص باشند.
4. قراردادهای مشارکت (Partnership contracts):
   • این قراردادها مربوط به همکاری‌های مشترک بین دو یا چند طرف هستند.
   • در این نوع قرارداد، طرفین برای دستیابی به هدف مشترک یا اجرای یک پروژه خاص، منابع و تلاش‌های خود را با یکدیگر به اشتراک می‌گذارند.
   • شامل قراردادهای مشارکت عمومی و خصوصی (PPP)، مشارکت‌های تجاری، یا پروژه‌های مشترک هستند.
5. قراردادهای اجاره (Lease agreements):
   • در این قراردادها، یک طرف به دیگری اجازه می‌دهد تا از اموال یا دارایی‌های خود به مدت مشخص استفاده کند.
   • این قراردادها می‌توانند شامل اجاره زمین، ساختمان، ماشین‌آلات و تجهیزات باشند.
6. قراردادهای مشاوره (Consulting contracts):
   • در این نوع قراردادها، یک طرف به طرف دیگر مشاوره یا خدمات تخصصی می‌دهد.
   • این قراردادها معمولاً در زمینه‌های مدیریت، فناوری، بازاریابی، حقوقی و دیگر حوزه‌های تخصصی منعقد می‌شوند.
7. قراردادهای لیزینگ (Leasing contracts):
   • در این نوع قرارداد، مالک یک دارایی (مانند تجهیزات، ماشین‌آلات، یا وسایل نقلیه) به دیگری اجاره می‌دهد تا از آن برای مدت مشخصی استفاده کند.
8. قراردادهای بیمه (Insurance contracts):
   • این قراردادها بین شرکت‌های بیمه و افراد یا سازمان‌ها منعقد می‌شود و در آن، شرکت بیمه تعهد می‌کند که در برابر وقوع حادثه یا آسیب خاص، مبلغ معینی را به بیمه‌گذار پرداخت کند.
9. قراردادهای انتقال مالکیت (Transfer of ownership contracts):
   • این نوع قراردادها به منظور انتقال مالکیت دارایی‌ها یا اموال به طرف دیگر طراحی می‌شوند.
   • این قراردادها شامل فروش، هدیه، انتقال سهام یا دارایی‌های دیگر می‌باشند.
10. قراردادهای مالی (Financial contracts):
    • این قراردادها مربوط به تأمین مالی، وام‌دهی، یا استقراض می‌شوند.
    • می‌توانند شامل قراردادهای وام، اعتبار، سرمایه‌گذاری، یا بیمه‌های مالی باشند.

این دسته‌بندی‌ها به مدیران پروژه، مشاوران حقوقی و افراد دیگر کمک می‌کند تا قراردادها را بر اساس ماهیت کاری و نیازهای خاص پروژه‌ها بهتر درک و تنظیم کنند.

---