قراردادهای عمرانی و مسائل حقوقی آن

قرارداد چیست

قرارداد سندی معتبر می باشد، که شرح مسئولیت‏ ها، وظایف، اختیارات و حقوق طرف‏ های درگیر را در قبال یکدیگر به‌ صورت کامل تعیین و برای آن ضمانت قانونی ایجاد و در صورت وجود اختلاف نظر نیز راهکار مناسب ارائه می‏ نماید.

• افراد در گیر در یک پروژه

در یک پروژه عمرانی سه عامل اصلی درگیر عبارت‌اند از: کارفرما، مشاور  و پیمانکار ( مجری) که بنا بر اقتضای پروژه و شرایط کاری کارفرما میتوانند مدیریت طرح یا پروژه در کنار خود داشته باشند.

مطابق با نشریه ۴۳۱۱ یا شرایط عممی پیمان تعاریف ارکان درگیر در یک پروژه به شرح زیر می باشد:

• کارفرما : شخصیت حقیقی یا حقوقی که صاحب کار بوده و اجرای عملیات موضوع پیمان را براساس اسناد و مدارک معین به پیمانکار واگذار می نماید و امضا کننده یک طرف قرار داد می باشد .
• مهندسین مشاور: شخصیت حقیقی یا حقوقی است که برای انجام مطالعات اولیه تهیه نقشه های اجرائی و نظارت بر حین اجرای کار، از جانب کارفرما انتخاب می گردد.
• پیمانکار: شخصیت حقیقی یا حقوقی است که اجرای عملیات موضوع پیمان را براساس اسناد و مدارک معین به عهده می گیرد و امضا کننده طرف دیگر پیمان است.

• طبقه بندی قراردادها

پروژه های عمرانی متناسب با دیدگاهای متفاوت دسته بندی نمود که هر کدام از این دسته بندی متناسب با قراردادی که نگارش می گردد شرح وظایف و اختیارات هر یک از طرفین قرارداد را تعیین و با قراردادهای دیگر متفاوت می سازد.

• طبقه بندی قرارداد به روش اجرایی

در این طبقه بندی مطابق با نحوه اجرا و شکل شمایلی که قرار می باشد کار اجرا گردد نسبت به واگذاری کار و قرارداد اقدام می گردد. در ادامه با انواع روش های اجرایی آشنا خواهیم شد.

روش تک عاملی یا امانی- In-House

در این روش کارفرما متناسب با دانش فنی و نیروهای متخصص و امکاناتی که دارد  کلیه مصالح و ماشین آلات را تهیه می نماید و در کنار آن نیز مدیریت اجرا هم انجام می دهد. این روش یکی از قدمی ترین روشهای قراردادی محسوب می گردد. در این روش کارفرما معمولا کار را به قمستهای کوچک و به گروه های متخصص خود واگذار می نماید. در این روش سرپرستی، نظارت ها و کنترل ها توسط نفرات کارشناس صورت می پذیرد.

تنظیم این نوع قراردادها براساس قمیت واحد یا با مصالح و یا بدون مصالح می باشد و در صورتی که قرار باشد کار بدون مصالح واگذار گردد خریدها از طریق ۳ عدد استعلام قیمت متناسب با نوع مصالح توسط کادر کارفرما تهیه و در نهایت کارفرما خریداری می نماید.

روابط سازمانی روش تک عاملی یا امانی- In-House

روش دو عاملی (طرح – ساخت)

در این نوع قرارداد،  کارفرما صرفاً با یک منبع واحد مسئولیت ارتباط دارد و خود نیز به دسته زیر تقسیم می گردد.

• روش طرح و ساخت توام DB : Design-Build
• روش طرح ساخت کلیدگردان یا کلید در دست Turn Key
• روش طراحی، تدارک و ساخت EPC

روش طرح و ساخت توام    DB : Design-Build

در این نوع قرارداد کارفرما یا بصورت انفرادی و یا بصورت همراهی با شرکت مشاور پروژه را تا مرحله طراحی ابتدایی، توجیه فنی و اقتصادی می رساند و بعد از آن با برگزاری مناقصه کلیه کارهای باقیمانده و تکمیلی را جهت اجرای نهایی واگذار می نماید. در این حالت کارفرما حق نظارت را در اختیار خود قرار می دهد.

روابط سازمانی روش طرح و ساخت توام    DB : Design-Build

روش طراحی، تدارک و ساخت –  EPC

قرارداد EPC مخفف کلمه Engineering Procurement Construction می‌باشد که منظور از آن این است که کار طراحی و تأمین تجهیزات و اجرای پروژه را به پیمانکار سپرده و کل مسئولیت‌های مدیریت اجرا و کنترل کیفی پروژه به عهده پیمانکار است.

روابط سازمانی روش طراحی، تدارک و ساخت –  EPC

 

روش متعارف سه عاملی یا سنتی

روش سه عاملی یا سنتی که به روش پیمانی (پیمانکار – مشاور – کارفرما) نیز معروف می باشد یکی ازرایج ترین روش اجرایی در پروژه‏ ها محسوب می گردد، این روش به این صورت می باشد که ابتدا کارفرما طراحی را توسط یک مجموعه با نام مشاور واگذار که پس از طراحی و فراهم ساختن مقدمات مناقصه، کار را جهت اجرا از طریق مناقصه به مجموعه سوم با نام پیمانکار واگذار می نماید که در این روش مسئولیت تامین منابع مالی بر عهده پیمانکار و مسئولیت نظارت نیز  برعهده کارفرما و یا مشاور می باشد.

روابط سازمانی روش متعارف سه عاملی یا سنتی

 

روش چهار عاملی یا مدیریتی Construction Management

در روش چهار عاملی یا مدیریتی، یک رکن دیگر علاوه بر کارفرما، مشاور و پیمانکار،  بعنوان شرکت چهارم وارد چرخه می گردد تا  تا قسمتی از وظایف و مسئولیت‏های کارفرما را بر عهده بگیرد.

 

روابط سازمانی روش چهار عاملی یا مدیریتی Construction Management

روش  پیمانکاری مدیریت Contracting Management

در روش پیمانکاری مدیریت پیمانکار و یا مجری در پایان هر ماه صورت وضعیت کارکرد خود را به کارفرما ارسال و حق الزحمه خود را بصورت مقطوع و یا درصدی دریافت می نماید.

---

• طبقه بندی قرارداد به روش پرداخت

دسته بندی دیگر روش های عقد قرارداد، نوع پرداخت آن می باشد.

روش پرداخت بصورت مقطوع – Lump Sum

در این نوع قرارداد که قرارداد با قیمت ثابت نیز نامیده می‏شود، یک قیمت کلی باتوجه‌به مشخصات و ابعاد کامل و نوع کار قبل از انجام تشریفات توافق نامه، برآورد و مشخص می‏گردد و کار به‌صورت کلی و یا یکجا با قیمت تعیین شده به پیمانکار واگذار می‏شود.

براساس ابلاغ برنامه بودجه کشور به منظور تسریع در امور اجرای کارهای ساختمانی که سطح زیربنای آنها تا ۴۰۰۰ مترمربع است از آیین نامه و متن پیمان بخشنامه شماره ۱۲۹۹۱۸۸/۹۶ مورخ ۰۴/۵/۹۶ برای انعقاد قرارداد با پیمانکاران استفاده می­ شود.

مبلغ قرارداد براساس مترمربع زیربنای ساختمان و ضریب قیمت واحد پیشنهادی پیمانکار در زیربنا محاسبه می شود

 

روش پرداخت براساس فهرست بها

در این روش، مبلغ تعیین شده در قرارداد جمع کل مبالغی خواهد بود که به‌صورت منفرد تجزیه‌وتحلیل شده و یا به‌صورت مقطوع در فهرست‌بها منظور شده است. فهرست‌بها پایه در ایران از طرف معاونت نظارت و راهبری ریاست‌جمهوری تهیه و در آن هزینه انجام کلیه فعالیت‏ها به تفکیک درج می‏گردد.

روش پرداخت براساس اضافه بر هزینه 

در این روش کارفرما هزینه‏ های انجام کار را بعلاوه درصدی که در زمان قرارداد توافق می‏شود، به‌عنوان سود و هزینه بالاسری به پیمانکار پرداخت می‏کند. این روش در زمانی که طراحی به‌صورت کامل انجام نشده باشد و مشخصات فنی نامفهوم، نامشخص و احجام کار قابل‌اندازه‌گیری و محاسبه نباشند، مناسب می‏باشد.

---

• طبقه بندی قراردادی از لحاظ تامین منابع مالی

منظور از روش‌های تأمین مالی پروژه، روش‌هایی هستند که با به‌کارگیری آنها، ساختار، نوع منابع پولی اعم از نقدی و اعتباری‌، روش بازپرداخت مبالغ استقراضی موردنیاز پروژه مشخص می‌شوند.